固定資産税・都市計画税（土地・家屋）

A8

固定資産税は、固定資産の価格すなわち「適正な時価」を課税標準として課税されます。このため、本来なら毎年評価替えを行い、これによって得られる「適正な時価」をもとに課税を行うことが納税者間における税負担の公平に資することになりますが、膨大な量の土地、家屋について毎年度評価を見直すことは、実務的には、事実上、不可能であること等から、土地と家屋については原則として３年間評価額を据え置く制度、すなわち、３年ごとに評価額を見直す制度がとられています。

この３年ごとに評価額の見直しを行う制度を評価替えといい、この間における資産価格の変動に対応し、評価額を適正な均衡のとれた価格に見直す制度といえます。
令和６年度は、基準年度にあたるため、全ての土地及び家屋の価格について見直しを行いました。

（地方税法３４１条、４０９条）

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関連事項

• 家屋の評価はどのようにするのですか。
• 土地の評価はどのようにするのですか。
• 土地・家屋の価格の決定について

A9

固定資産の価格は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて評価され、市町村長（東京都２３区内の場合は都知事）がその価格を決定し、固定資産課税台帳に登録します。
縦覧とは、この登録された価格について、納税者の方が所有する固定資産の価格が適正であるかどうかを確認するために、該当区で課税される土地・家屋の価格などが記載された縦覧帳簿を見ることができる制度です。
東京都２３区内の土地・家屋の価格などの縦覧については＜縦覧のお知らせ＞をご覧ください。

1. 縦覧できる方
   （1）２３区内に固定資産（土地・家屋）を所有する納税者の方
   （2）納税者から縦覧することについて委任を受けている方
2. 縦覧期間
   毎年４月１日から第1期の納期限まで （ただし、土曜日、日曜日及び休日を除きます。）
3. 縦覧時間
   午前８時３０分から午後５時まで
4. 縦覧の場所
   固定資産（土地・家屋）が所在する区にある都税事務所
5. 縦覧の際、必要な書類
   
   （１）

   固定資産税の納税者ご本人の場合、納税者本人であることを確認できるもの

   （２）

   上記の方から委任を受けている方の場合、代理人本人であることを確認できるもの

   • 本人確認の方法について、詳しくは都税に関する証明等申請時の「本人確認」方法についてをご覧ください。
   （３）

   固定資産縦覧等申請書（PDF）

6. 不服がある場合
   固定資産税・都市計画税に関する事項のうち、固定資産課税台帳に登録された価格（評価額）について不服があるときは､東京都固定資産評価審査委員会に対して審査の申出をすることができます。
   詳細については、東京都固定資産評価審査委員会をご参照ください。
   

   （地方税法第４１５条、第４１６条、第４３２条）

関連事項

• 固定資産税とはどういう税金ですか。
• 固定資産の価格（評価額）について疑問又は不服がある場合はどうすればよいですか。
• 東京都固定資産評価審査委員会
• 都税に関する証明等申請時の「本人確認」方法について
• 縦覧と閲覧

A10

固定資産の価格（評価額）に疑問がある場合は、固定資産の所在地を所管する都税事務所へお問い合わせください。
それでもなお不服がある場合には、東京都固定資産評価審査委員会に対して審査の申出をすることができます。
詳細については、東京都固定資産評価審査委員会HPをご参照ください。
（地方税法第４３２条）

関連事項

• ＜東京都固定資産評価審査委員会＞固定資産課税台帳に登録された価格に関する審査の申出について
• 評価替えとは何ですか。
• 固定資産税にかかる土地・家屋価格等の縦覧とは何ですか。
• 課税の内容について疑問又は不服がある場合はどうすればよいですか。

A11

東京都特別区に所在する土地の固定資産税の評価は、総務大臣の定める固定資産評価基準に基づき、「市街地宅地評価法」により行っています。これは、いわゆる路線価方式とも呼ばれるもので、街路ごとにその街路に沿接する標準的な宅地の1㎡当たりの価格を表す路線価を付設し、その路線価を基礎としてそれぞれの土地ごとに画地計算法を適用して評価額を求める方法です。具体的には、次のような手順で評価を行います。

1. 用途地区の区分
   宅地の利用状況が共通する地域（これを「用途地区」といいます。）を区分します。
   都における用途地区の区分は次のとおりです。

   商業系	住宅系	工業系
   高度商業地区 繁華街 ビル街 普通商業地区 中高層併用住宅地区 低層併用住宅地区	高級住宅地区 中高層普通住宅地区 低層普通住宅地区	家内工業地区 中小工業地区 大工業地区

2. 状況類似地区の区分
   用途地区について、その状況が相当に相違する地域（これを「状況類似地区」といいます。）に区分します。
3. 主要な街路の選定
   状況類似地区ごとに、価格事情及び街路の状況等が標準的な街路を選定します。
4. 標準宅地の選定
   主要な街路に沿接する宅地のうち奥行、間口、形状等からみて標準的なものと認められる宅地（標準宅地）を選定します。
5. 標準宅地の適正な時価の評定
   地価公示価格及び不動産鑑定士等による鑑定評価から求められた価格等の７割を目途として評定します。
6. 主要な街路への路線価の付設
   不動産鑑定価格等を活用して標準宅地の適正な時価を評定し、主要な街路に宅地の単位当たり（１㎡）価格を表した路線価を付設します。
   路線価は原則として交差点から交差点までの一街路を単位として付設します。
7. その他の街路への路線価の付設
   主要な街路の路線価に比準して、その他の街路に路線価を付設します。
8. 画地計算法
   路線価を基礎として、その街路に沿接する土地ごとに奥行、形状、利用上の法的制限などの状況に応じた画地補正率を乗じて単位地積当たり価額を求めます。
9. 各土地の評価額の算出
   各土地の単位地積当たり価額に地積を乗じて評価額を算出します。

（地方税法第３８８条１項、第３８９条１項、第４０３条１項）

関連事項

• 路線価公開
• 令和６基準年度画地補正率表

A12

固定資産税路線価図を閲覧できる場所は下図のとおりです。

• 平成３基準年度（代表的な地点のみ）及び平成６基準年度（主要な街路のみ）は、固定資産税路線価公開台帳という名称で、現行の路線価図とは内容が異なっておりますので、あらかじめご了承ください。

（注意事項）
東京都主税局ホームページ、都民情報ルーム、都立中央図書館の固定資産税路線価図は最新の内容ではない場合があります。最新の内容を確認する必要がある場合には、必ず、土地が所在する区にある都税事務所に設置している冊子版の固定資産税路線価図でご確認ください。
なお、相続税・贈与税（国税）の路線価は税務署にお問い合わせいただくか、国税庁のホームページでご確認ください。

関連事項

• 土地の評価はどのようにするのですか

A13

23区内の農地には、生産緑地農地、市街化区域農地、転用農地の３種類があります。

1. 農地評価における評価額
   ＝（単位地積当たり評点数　×　地積）×　評点一点当たり価額
   ＝｛１㎡当たり２２０点　×　地積（㎡）｝×　１円
2. 宅地並評価における評価額
   ＝（単位地積当たり価額　－　造成費相当額）×　地積

   単位地積当たり価額の求め方については、「Ｑ１１　土地の評価はどのようにするのですか。」をご覧ください。
   また、都市計画法に基づく田園住居地域内市街化区域農地には、別途、減価補正がなされています。
   

   ～田園住居地域内市街化区域農地について～
   田園住居地域とは、都市農業の位置付けが「宅地化すべきもの」から都市に「あるべきもの」へと大きく変換されたことを受けて、2018年に創設された都市計画法上の用途地域です。具体的には、住宅と農地が混在し、調和して良好な居住環境と営農環境を形成している地域を指します。

   田園住居地域に指定された農地は、300㎡以上の開発等が制限されます。そのため、一区画の農地地積に応じて、「田園住居地域内市街化区域農地補正率表」（注）の補正率を乗じます。

   （注）田園住居地域内市街化区域農地補正率表

   地積	補正率
   300㎡未満	1.00
   300㎡以上	地積　×0.50　＋　150 地積

3. 宅地と同様の趣旨に基づき、負担調整措置が講じられています。詳細は「Ｑ２０　負担調整措置とは何ですか。」をご覧ください。

（特定生産緑地について）
特定生産緑地の指定は、生産緑地の都市計画決定の告示日から30年を経過する前に受けることが要件となっています。特定生産緑地に指定されると固定資産税の農地課税が継続されますが、指定されない場合は市街化区域農地としての評価（課税）となり、税額が大幅に上昇します。

特定生産緑地の指定を受けるには、区役所での手続きが必要です。ご不明点等がございましたら、下記までお問い合わせください。

• 特定生産緑地制度・手続きについて：各区役所の生産緑地担当
• 固定資産税の評価・課税について：生産緑地が所在する区の都税事務所土地班

関連事項

• 「農作物栽培高度化施設の敷地は引き続き農地評価となります」（チラシ）

A14

固定資産税における家屋の評価額は、不動産の買入価格や建築工事費ではなく、総務大臣の定める固定資産評価基準（以下「評価基準」という。）によって算出しています。（評価基準中には、一般的な家屋に使用される資材や設備に点数が設定された再建築費評点基準表があり、どのような資材や設備がどれだけ施工されているかを確認するのが家屋調査になります。）

評価基準では、再建築費（価格）を基準として評価する方法（再建築価格方式）を採用しています。この再建築価格方式は、評価の時点において、評価の対象となった家屋と同一のものをその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費を求め、その家屋の建築後の経過年数に応じた減価を考慮し、その家屋の価格を求めるものです。

つまり、「どのような資材をどれだけ使用しているか（再建築費評点数）」、「構造及び用途等の区分に応じて設定されている建築後の経過年数に応じる減価率（経年減点補正率）」及び「地域に応じた物価水準と工事原価に含まれていない設計管理費、一般管理費等負担額の費用（評点一点当たりの価額）」によって評価額を算出します。

具体的には、評価しようとする家屋について、単位当たり再建築費評点を付設し、経過年数に応ずる減点補正率、床面積及び設計管理費等を考慮した評点一点当たりの価額を乗じて、評価額（価格）を求めます。
　家屋の評価額（価格）の求め方を算式で示すと次のとおりとなります。

（算式） 家屋の評価額（価格）＝ 単位当たり再建築費評点×経年減点補正率×床面積 ×評点一点当たりの価額

（地方税法第４０３条）

関連事項

• 家屋調査のお願いについて（新築又は増改築した場合）
• 評価替えとは何ですか
• 家屋が古くなったのに評価額が下がらないのはなぜですか（家屋の評価額の見直しはどのような方法で行うのですか）。
• 東京都固定資産評価審査委員会

A15

評価額が下がらない理由として、３年に一度の評価替えにより決定された新基準年度の評価額が前年度の評価額を上回る場合が考えられます。
新基準年度の評価額と前年度の評価額とを比較し、新基準年度の評価額が前年度の評価額を下回る場合は、新基準年度の評価額として算定された額がそれ以降の課税年度の評価額となりますが、新基準年度の評価額が前年度の評価額を上回る場合は、前年度の評価額に据え置かれる措置が採られています。
また、家屋の評価替えは、「建築物価の変動（再建築費評点補正率）」と「家屋の建築後の経過年数に応じた減価（経年減点補正率）」を考慮して全国一律に３年に一度行い、経年減点補正率は、構造及び用途等の区分に応じて、下限（最終残価率）が２割として設定されています。
家屋の評価額（価格）の見直し方法を算式で示すと以下のとおりとなります。

（算式）
家屋の評価額（価格）＝基準年度の前年度における単位当たり再建築費評点×再建築費評点補正率×経年減点補正率×床面積×評点一点当たりの価額

関連事項

• 家屋の評価はどのようにするのですか。
• 評価替えとは何ですか。
• 数年前に新築した家屋の固定資産税が急に高くなったのはなぜですか。

A16

新築した建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、登記所に表題登記の申請をすることが義務付けられています。
表題登記をした場合、登記所からその旨、都税事務所に通知されます。
諸事情により表題登記が遅れる場合は、当該家屋が所在する区の都税事務所の資産評価班に新築した旨をご連絡ください。（注）
新増改築について登記がされていない場合、家屋異動届書をご提出していただくことになります。（建売家屋の場合、売買時期によっては販売業者協力の下で既に家屋調査を行っている場合があります。）

登記所からの通知又は所有者の方からの連絡により新築家屋を把握した後、当該家屋が所在する区の都税事務所の家屋評価担当職員が、当該家屋の所有者の方に予め連絡をした上で、以下の①又は②の方法で家屋調査を行います。

②各種建築資料（建築確認申請書、見積書、請負契約書、竣工図等）を確認させていてだき、お立会いいただいたうえで、内外の資材や設備の施工状況を確認する方法。

家屋評価担当職員は家屋調査を行う際には、「東京都徴税吏員証」を携帯していますので、ご確認ください。

（注）認定長期優良住宅を新築した場合、減額を受けるためには新築した年の翌年（１月１日新築の場合はその年）の１月31日までに申告が必要となります。登記の有無にかかわらず、当該家屋が所在する区の都税事務所の固定資産税班に新築した旨をご連絡ください。

（不動産登記法第４７、１６４条）
（地方税法第３８２条）

関連事項

• 認定長期優良住宅にかかる固定資産税・不動産取得税が軽減されます
• 家屋異動届書（PDF）
  記載例

A17

原則として、以下の資料をお送りいただきますが、 家屋によって追加で必要になる場合がございますので、詳しくは都税事務所職員にお尋ねください。

• 資料名をクリックすると見本が表示されます。

①各階平面図　【間取り・寸法がわかる図面】（階段室・塔屋・ロフト等を含む）

②立面図　【建物を真横から見た姿を描いた図面】

③矩計図　【外壁及び内壁の断面を示す図面】（断面図とは異なる）

④仕上表、仕様書等　【床・壁・天井等の仕上げや設備のわかる一覧表】

⑤建築確認申請書　【第一面・第四面・第五面】

⑥検査済証又は建設住宅性能評価書　（「登録住宅性能評価機関」及び「評価書交付番号」が記載されている頁）
　【両方ともある場合は検査済証のみ】（確認済証とは異なる）

また、以下の設備が施工されている場合は、設備の施工状況がわかる資料をご提出ください。

⑦床暖房設備　【設置床面積・設置箇所がわかる図面。又は平面図に図示願います。】

⑧エレベーター設備　【積載量・停止階数・速度がわかる図面。又は平面図にご記入ください。】

⑨ビルトイン空調設備（埋め込み式空調）【吹き出し口（設置箇所）がわかる図面。又は平面図に図示願います。】

建物の種類、構造又は床面積について変更があったときは、所有者又は登記名義人は、当該変更があった日から一月以内に、登記所に当該事項に関する変更の登記を申請することが義務付けられています。
変更登記をした場合、登記所からその旨、都税事務所に通知されます。
諸事情により変更登記が遅れる場合又は変更登記が不要な改築を行った場合は、家屋が所在する区の都税事務所の資産評価班に増改築した旨をご連絡ください。（注）
増改築について登記がされていない場合、家屋異動届書をご提出していただくことになります。

登記所からの通知又は所有者の方からの連絡により増改築家屋を把握した後、当該家屋が所在する区の都税事務所の家屋評価担当職員が、所有者の方に予め連絡をした上で、家屋調査を行います。

具体的には、各種建築資料（建築確認申請書、見積書、請負契約書、竣工図等）及び外観、内装の確認を行い、資材及び設備の施工状況を確認させていただきます。

家屋評価担当職員は家屋調査を行う際には、「東京都徴税吏員証」を携帯していますので、ご確認ください。

（不動産登記法第５１、１６４条）
（地方税法第３８２条）

関連事項

• 耐震化のための建替え又は改修工事をした住宅にかかる固定資産税・都市計画税が減免されます（23区内）
• バリアフリー改修工事をした住宅にかかる固定資産税が減額されます
• 省エネ改修工事をした住宅の固定資産税が減額されます
• 家屋異動届書（PDF）
  記載例

A19

建築した施工業者又は販売業者から各種建築書類を借用して評価を行うため、各区分所有者の方に個別に調査に伺うことはありません。
なお、竣工図等の建築資料の完成が遅れている場合等は、家屋の建築後すぐに評価することができないため、家屋の課税については、土地の課税とは別に、後日納税通知書を送付することがあります。納税者の方にはご不便をおかけいたしますが、ご理解いただきますようお願いいたします。

関連事項

• 新築分譲マンションを購入しましたが、６月に送られてきた納税通知書に家屋の評価額が記載されていないのはなぜですか。

A20

家屋の利用状況を変更した場合は、評価額が変わることがあります。建物の種類について変更があったときは、所有者又は登記名義人は、当該変更があった日から一月以内に、登記所に当該事項に関する変更の登記を申請することが義務付けられています。
変更登記をした場合、登記所からその旨、都税事務所に通知されます。
諸事情により変更登記が遅れる場合は、当該家屋が所在する区の都税事務所の資産評価班に変更した旨をご連絡ください。納税通知書に同封している利用状況変更届ハガキもご利用いただけます。
利用状況の変更について登記されない場合は、家屋用途変更確認書をご提出ください。

変更内容に応じて、当該家屋が所在する区の都税事務所の家屋評価担当職員が、所有者の方に予め連絡をした上で、家屋調査を行います。
利用状況を変更した場合とは、例えば以下のような場合をさします

• 事務所を閉鎖して住宅として使用することにした場合
• 店舗を閉鎖して倉庫として使用することにした場合

また、工場、倉庫、発電所、変電所、停車場及び車庫用建物として使用している家屋については、以下の１から３までの区分間の変更によっても評価額が変わることがあります。

1. 一般用のもの（２及び３以外のもの）
2. 塩素・塩酸・硫酸・硝酸その他の著しい腐食性を有する液体又は気体の影響を直接全面的に受けるもの、冷蔵倉庫用のもの及び放射性同位元素の放射線を直接受けるもの
3. 塩・チリ硝石その他の著しい潮解性を有する固体を常時蔵置するもの及び著しい蒸気の影響を直接受けるもの

以上のような家屋の利用状況の変更があった場合にも、当該家屋が所在する区の都税事務所の資産評価班へご連絡ください。

なお、家屋の利用状況を変更した場合には、その家屋の敷地となる土地について住宅用地の認定が変わることがあります。その場合には「固定資産税の住宅用地等申告書」の提出が必要となります。

（地方税法第３８２条）
（不動産登記法第５１、１６４条）

関連事項

• 住宅用地とは何ですか。また、住宅用地に対する特例措置とは何ですか。
• 固定資産税の住宅用地の申告とは何ですか。
• 家屋用途変更確認書（PDF）